BLOG

published at

Operat szacunkowy i wycena rzeczoznawcy – co warto wiedzieć?

Operat szacunkowy i wycena rzeczoznawcy – co warto wiedzieć?
W życiu każdego z nas przychodzi moment, gdy chcemy kupić lub sprzedać dom, mieszkanie albo ziemię. Niezbędna okazuje się wówczas wycena nieruchomości. Czym jest operat szacunkowy, kiedy warto go zrobić i jaką ma moc?

 
Operat szacunkowy nieruchomości oraz wycena mieszkania przez rzeczoznawcę to pojęcia, które dla wielu wydają się czarną magią. Prawda jest jednak taka, że prawdopodobnie większość z nas prędzej czy później będzie musiała zapoznać się z tym tematem. Przepisy prawa w wielu aspektach naszego życia, a już szczególnie jeśli chodzi o rynek nieruchomości bywają bardzo zawiłe, ale i radykalne. W wielu sytuacjach potrzebna, a nawet obowiązkowa jest pomoc specjalistów, między innymi takich, którzy zajmują się szacowaniem wartości i są w stanie udokumentować ją czarno na białym. Postarajmy się odpowiedzieć na pytanie, jaką funkcję pełni rzeczoznawca i czym jest ten brzmiący skomplikowanie operat szacunkowy oraz jakie ma zastosowanie?

Kto to jest rzeczoznawca?

Najważniejszą postacią w tym artykule jest rzeczoznawca, który dokonuje oszacowania wartości nieruchomości. Tytuł ten przyznawany jest na podstawie przepisów prawa osobom, które legitymują się wysokim wykształceniem, doświadczeniem, kwalifikacjami i wiedzą na temat rynku rzeczy materialnych i ich wyceny. Aby zostać rzeczoznawcą należy zdać egzamin państwowy. Warunkiem koniecznym do pełnienia tego zawodu jest także niekaralność, bardzo często wymaga się także dobrej opinii środowiska zawodowego czy bycia członkiem na przykład izby zawodowej. Wśród samych rzeczoznawców powołanych na podstawie prawa istnieje podział na majątkowych, samochodowych, budowlanych itp. Chodzi bowiem o to, aby specjalista taki był ekspertem w wąskiej dziedzinie. 

Co robi rzeczoznawca?

Jego głównym zadaniem jest szacowanie wartości danej nieruchomości lub ruchomości. Po pomoc rzeczoznawcy sięga się między innymi w sytuacji, gdy chce się sprzedać mieszkanie, samochód lub inną rzecz i potrzebna jest jej wycena. Mamy z nią do czynienia także wówczas, gdy pragniemy wziąć kredyt hipoteczny pod mieszkanie. Bank nie podejmie kroków zmierzających do jego przyznania bez oszacowania wartości nieruchomości przez eksperta w tej dziedzinie. To, co stwierdzi rzeczoznawca jest ważne w kontekście naszej zdolności do wzięcia na siebie zobowiązania (czym jest zdolność kredytowa opowiadamy TUTAJ).

Profesjonalnafunkcji biegłego sądowego i wszelkich innych, które zgodnie ze specyfiką jego profesji zostaną mu przypisane. 

Operat szacunkowy lokalu mieszkalnego – co to jest?

Wiele osób, którym obca jest tematyka dotycząca wyceny wartości mieszkania, zastanawia się, czym jest operat szacunkowy nieruchomości. Najkrócej mówiąc to dokument urzędowy, sporządzony wyłącznie pisemnie, w którym rzeczoznawca majątkowy zawiera opinię o wartości danej nieruchomości. Można powiedzieć, że to faktyczna wycena wzbogacona między innymi o wskazanie podstaw prawnych dokonywanych przez rzeczoznawcę czynności, a także poszczególnych etapów przeprowadzenia szacunkowych obliczeń. Zawiera ponadto opis sposobu rozumowania specjalisty, który zastosował przy opracowywaniu wyceny, a także cały kontekst sytuacyjne jej wykonania.

Kiedy poprosić o operat szacunkowy nieruchomości?

Wycena mieszkania nie należy do najłatwiejszych rzeczy. Jest kilka sytuacji, w których operat może się jednak okazać niezbędny. Zwykła opinia rzeczoznawcy majątkowego dotycząca szacunkowej wyceny danej nieruchomości w większości przypadków nie ma mocy prawnej. Operat jest natomiast dokumentem, który wartość taką posiada. Konieczność jego sporządzenia pojawia się między innymi w przypadku gdy: dojdzie do sytuacji podziału majątków; chcemy wnieść nieruchomość do spółki; musimy ustalić wartość masy spadkowej czy też darowizny, zabezpieczyć kredyt hipoteczny, zaktualizować opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, a także wtedy, gdy na przykład staramy się o odszkodowanie od gminy czy po prostu chcemy sprzedać lub kupić nieruchomość i potrzebujemy profesjonalnej, stwierdzonej w dokumencie wyceny.

Co musi znaleźć się w operacie szacunkowym lokalu mieszkalnego?

Jego treść powinna być ujednolicona, czytelna i określać między innymi przedmiot i zakres wyceny, podstawę formalną i cel jej wykonania, wszelkie dane o nieruchomości, w tym opis jej stanu, jak i datę określenia jej wartości. Dokument naturalnie musi zostać podpisany przez rzeczoznawcę lub w przypadku, gdy wyceny dokonuje kilku rzeczoznawców – przez wszystkich. Każdy z nich ponosi wtedy odpowiedzialność za część operatu, której sporządzenie leżało w jego gestii. Poza tym rzeczoznawca zamieszcza w operacie informację o przeznaczeniu wycenianej nieruchomości wynikającym z planu zagospodarowania przestrzennego; szczegóły metodologii i technik za pomocą których opracował wycenę, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości pod kątem cen, ale i sposobów ich szacowania.

Jedna nieruchomość – wiele operatów szacunkowych

Może dojść do sytuacji, w której ta sama nieruchomość zostanie poddana wycenie kilku rzeczoznawców. Jeśli będzie ona do siebie zbliżona, nie powinno to stanowić żadnego problemu. Co jednak w chwili, gdy operaty szacunkowe różnią się między sobą? Sprawę rozstrzyga wówczas organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Badana jest przede wszystkim zgodność dokumentów z prawem i standardami, które przy wycenie mieszkania musi zachować rzeczoznawca. Brana jest pod uwagę cała treść operatu. Przy sprawdzaniu dokumentów nie mogą obecni rzeczoznawcy, którzy je sporządzili. Jeśli specjalnie powołana do tego komisja, składająca się zazwyczaj z dwóch lub trzech rzeczoznawców majątkowych, oceni dany operat negatywnie, traci on moc prawną.

Ważność dokumentu

Jak długo można wykorzystywać operat szacunkowy dotyczący konkretnej nieruchomości? Co do zasady przez 12 miesięcy. Możliwe jest jednak wydłużenie tego czasu na okres kolejnego roku, pod warunkiem, że nie zmienią się przepisy prawne, a także wówczas, gdy modyfikacji nie ulegną ceny na rynku nieruchomości. Ważny jest tutaj bowiem kontekst i ogólna ocena wszystkich aspektów związanych z wydaniem dokumentem. Potwierdzić jego aktualność może wyłącznie rzeczoznawca, który go sporządził. Jeśli natomiast zmianie uległa faktyczna wartość nieruchomości konieczne będzie stworzenie nowego dokumentu.

Operat szacunkowy – czy warto go sporządzać?

W niektórych okolicznościach stworzenie tego typu dokumentu jest konieczne. Bez niego bowiem sąd czy organ administracji nie może podjąć decyzji dotyczącej nieruchomości. Operat z racji formalnego charakteru cieszy się niezaprzeczalną wiarygodnością i obiektywizmem, a to na gruncie prawa zazwyczaj przyspiesza postępowanie.

Potrzebujesz pożyczki na remont? Zobacz ofertę Ratkomat!

Wycena nieruchomości krok po kroku

Chcesz sprzedać mieszkanie? Zobacz, co trzeba zrobić, aby dobrze wycenić nieruchomość. Wycena domu, czy mieszkania będzie w dużej mierze zależała od sytuacji, jaka obecnie jest na rynku. Warto wziąć przede wszystkim pod uwagę ceny sprzedaży mieszkań, a nie tych podawanych w ogłoszeniach, które mogą się od siebie znacząco różnić. Wpływ na cenę sprzedaży nieruchomości ma z pewnością również lokalizacja. Im atrakcyjniejsza dla mieszkańców, tym cena rośnie do góry. Pobliskie sklepy, urzędy, dobra komunikacja miejska, czy mieszkanie w centrum miasta podnosi jego wartość. Kolejną sprawą jest to, ile tak naprawdę włożyliśmy wkładu własnego na remonty, czy kosmetyczną zmianę mieszkania. Im nowsze, bardziej zadbane mieszkanie, tym możemy podnieść cenę ze sprzedaży. Operat szacunkowy domu jednorodzinnego powinien być zlecony specjalistom. Kwota za sprzedaż będzie wtedy bardziej wiarygodna i bliższa realnej wycenie mieszkania. Posiadasz już wykonany operat szacunkowy nieruchomości? Pewnie zastanawiasz się, jaki ma on termin ważności. Aktualizacja operatu szacunkowego musi zostać wznowiona maksymalnie po 12 miesiącach od momentu daty sporządzenia pisma.

Rozporządzenie rady ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku określa przepisy ogólne, wartość nieruchomości, opisuje technikę kapitalizacji oraz inne ważne aspekty związane z powyższym tematem. W ustawie znajdziemy określenie stopy dyskontowej, kapitalizacji, metody kosztów. Przed rozpoczęciem wyceny nieruchomości warto zapoznać się z tematyką również od strony prawnej.